2026-10-02

10年後の資産価値、駅ごとに点数をつけてみた｜団塊の世代・自動運転・コンパクトシティ政策から考える

郊外の戸建て、よく売れています。都心のマンションが手が届かない値段になったこと、金利がまだ低いこと、在宅勤務で毎日の通勤がなくなったこと。理由は明快です。今買うこと自体は間違っていません。

問題は10年後です。同じ「郊外」でも、駅からの距離ひとつで明暗がくっきり分かれます。今回、その根拠と、駅ごとの点数をまとめました。

団塊の世代——相続ラッシュは、もう始まっている

郊外の将来を決める一番の要因、それは団塊の世代です。1947〜49年生まれ、約800万人。今年の時点ですでに77〜79歳です。1980〜90年代にできた郊外ニュータウンを、最初に買ったのはまさにこの世代でした。

平均寿命で見ると、この世代の相続ラッシュはもう始まっていて、これから10〜15年でピークを迎えます。子世代はすでに別の場所に自分の家を持っている人が多く、「引き継いで住む人」がいない。供給だけが積み上がっていきます。

ここからは私の予想であり、事実ではありません。自動運転が本当に普及したら、駅から遠いというマイナスは今より小さくなるはず。郊外にもう一度チャンスが来る可能性はあると思っています。

ただ、日本での本格普及は早くて10〜15年先。団塊の世代の売却ラッシュとほぼ重なります。技術が間に合うか、衰退の方が先に進むか——正直、五分五分だと見ています。

多くの自治体が、将来のインフラ投資を駅周辺に集中させるコンパクトシティ政策を掲げていて、郊外への投資は絞る方針です。市場が自然にそうなるのではなく、行政が決めた話です。

空き家への税負担が重くなる仕組みもすでにありますし、今の追い風である低金利がいつまで続くかも読めません。

ここまでの3つ(団塊の世代・自動運転・行政の方針)を踏まえて、現在と10年後の予想を点数にしました。三ノ宮を100とした場合の、路線ごとの主要駅です。

JR神戸線: 三ノ宮100→108、元町96→100、神戸88→92、兵庫70→80、六甲道78→80、芦屋92→90、西宮80→82、尼崎68→66、須磨62→55、垂水63→56、明石60→72、西明石55→62

阪神本線: 御影82→84、住吉76→76、芦屋88→86、尼崎65→63

兵庫と明石が伸びているのが目を引きます。

阪急神戸線: 岡本85→86、芦屋川93→91、夙川87→87、西宮北口82→85、六甲76→77

この沿線、そもそも下げ幅が小さい。昔からのブランド力がそのまま数字に出ています。

神戸市営地下鉄・西神山手線: 県庁前78→78、新神戸80→82、長田50→45、名谷48→35、学園都市50→32、西神南42→20、西神中央45→22

三宮から離れるほど落ち幅が広がり、終点の西神中央が全線で最大の下落です。

山陽電鉄: 須磨浦公園58→52、山陽垂水60→53、山陽明石58→68、大蔵谷50→58

同じ明石市内でも、明石駅の周辺だけ人口増の恩恵で例外的に伸びています。

三宮・兵庫区・明石駅周辺・阪急沿線は伸びしろがあり、西区・北区のニュータウンは今後より慎重に判断したいエリアです。自動運転の話は私の予想も含みますが、「いつか技術が解決する」に賭けるより、駅からの距離で今選ぶ方が確実だと考えています。