政策金利が1.5%になったら、住宅ローンはいくらになるか｜実際に借りている金利で計算しました
変動金利で住宅ローンを借りている方から、「結局いくら増えるのか」と聞かれることが増えました。一般論ではなく、当社代表が実際に借りているローンの数字でお答えします。0.345%で借りたものが、いま0.945%です。
1. 実際に上がったぶんで、返済額はいくら増えたか
借入3,500万円・35年・元利均等で計算します。
- 0.345%のとき … 毎月 88,478円
- 0.945%のいま … 毎月 97,905円
差は毎月 9,427円。1年で 113,124円、35年で 3,959,340円 です。毎月1万円弱と見るか、総額で約400万円と見るか。どちらも同じことを言っています。
2. 返済額が変わっていなくても、借金の減りは遅くなっている
多くの銀行は、金利が上がっても返済額を5年ごとにしか変えません（5年ルール）。毎月の引き落としが同じなので、まず気づけません。
変わっているのは中身です。返済額のうち利息に回る分が増え、そのぶん元金の減りが遅くなります。0.345%から0.945%に上がった場合、3年返したところで元金の減りは毎月1万6千円ほど遅くなり、次の見直しまでの2年間で約38万円ぶん、借金が減らない計算になります。
確かめ方は簡単です。年に一度、返済予定表の残高を見るだけ。売却をお考えの方は、この残高が手取りを左右します。
3. 政策金利が1.5%まで上がったら、変動金利はどうなるか
ここからは「もしそうなったら」の話です。日本銀行がどうするかは誰にも分かりません。前提を置いた計算としてお読みください。
まず、これまでに起きたことを並べます。
- 2023年ごろ … 政策金利 -0.1%（マイナス金利）／短期プライムレート 1.625%／変動 0.345%
- 2026年9月 … 政策金利 1.0%／短期プライムレート 2.125%／変動 0.945%
政策金利は 1.1ポイント動いたのに、実際の変動金利は 0.600ポイントしか上がっていません。短期プライムレートが0.5ポイントしか動いておらず、銀行が半分ほど吸収してきたためです。ここが見落とされがちなところで、「政策金利が上がった分だけ住宅ローンも上がる」とは、この3年の実績からは言えません。
そのうえで、政策金利が1.5%になった場合（いまから0.5ポイント）を2通りで計算します。
- そのまま乗る場合 … 変動 1.445% ／ 毎月 106,224円（いまより 8,319円）
- これまでと同じ通り方の場合 … 変動 1.220% ／ 毎月 102,429円（いまより 4,524円）
4. その場合、不動産の売り買いに何が起きるか
値段がどうなるかは書けません。値段は売る人と買う人の数で決まるからです。ただ、同じ返済額で借りられる額は計算で一意に決まります。毎月100,000円を35年払える方の場合です。
- 0.345%（マイナス金利のころ） … 3,956万円
- 0.945%（いま） … 3,575万円
- 1.445%（政策金利1.5%がそのまま乗った場合） … 3,295万円
いまと比べて 280万円（7.8%）、マイナス金利のころと比べると 661万円（16.7%）減ります。買う側の予算がそれだけ下がる、ということです。
売る側から見ると、買える方の予算が下がるぶん、値付けと売り出す時期の見立てが今までより効いてきます。一方で、すでに借りている方は5年ルールで返済額が据え置かれるため、影響が表に出るのは遅れます。街の空気が変わるより先に、ご自身の残高が変わっている、という順番です。
5. いま確かめておきたいこと
金利を当てにいく必要はありません。確かめておくとよいのは次の3つです。
- いちばん厳しい形（上の「そのまま乗る場合」）でも返していけるか
- ご自身の銀行が5年ルール・125%ルールを採用しているか（契約書か窓口で分かります）
- 返済予定表の残高が、思っていた減り方をしているか
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※本文の金利のうち 0.345%→0.945% は当社代表が実際に借りている変動金利です（2023年→2026年9月）。政策金利・短期プライムレートは公表値。返済額・借入可能額は元利均等・35年で計算しています。政策金利1.5%は「もしそうなったら」の前提であり、そうなることを示すものではありません。