【仮称】神戸市中央区中山手通2丁目計画｜新築マンション建設予定地を調査　追記 ジオ神戸三宮に決定

※2023年1月19日に公開した記事ですが、確認内容を追記、その他の部分も修正して2023年10月14日に再度公開しました。
正式名称は「ジオ神戸三宮」に決定されました。

 

みなさま、こんにちは！
TOANET株式会社の大畑です。
今回は、神戸市中山手通2丁目で建設予定の新築マンションについて徹底調査しました。デベロッパーは、阪急阪神不動産株式会社の単独事業と思われます。建設予定地は、神戸を代表するストリート「トアロード」から一筋東側に入った、中山手通2丁目に位置しています。現地周辺のトアロードエリアは、お洒落なカフェやレストラン、ブティックや帽子店、宝飾店といった専門店が軒を連ねる街並みです。ターミナル駅となる「三宮」駅や「元町」駅にも程近く、非常に利便性の高い立地条件です。地上15階建て、総69戸、2023年9月着工予定の注目マンションです。＊2023年1月10日時点の調査です。今後変更される場合があります。

アクセス-Access

計画地は、神戸の中心的ターミナル駅「三宮」駅をはじめとした、４線5駅が使いこなせるマルチアクセス。
・神戸市営地下鉄「三宮」駅徒歩3～4分
・ＪＲ神戸線「三宮」駅徒歩7～8分
・阪急神戸線「神戸三宮」駅徒歩7～8分
・阪神本線「神戸三宮」駅徒歩8～9分
・ＪＲ神戸線「元町」駅徒歩7～8分

ロケーション-Location

マンション計画地については、「トアロード」から一筋東に入った、中山手通２丁目3番(地番)に位置しています。このエリアは、通称「トアイースト」と呼ばれ、落ち着いた雰囲気の夜の飲食店などが集っており、「生田神社」からも程近いロケーションです。又、近くには、「コープこうべ山手店」や「セブンイレブン神戸トアロード店」といった商業施設もあるので、日常のお買物にも便利です。ちなみに、当社「TOANET株式会社」からも近いので、このあたりについては、十二分に承知しております！

計画地の地型は、東西方向に長く、敷地の西側と東側の二方が道路に接しています。敷地の南側隣接については、10階建ての賃貸マンションと、壁面レンガ貼り「神戸基督教改革宗長老会」の建物が建っています。

計画地の西側道路から、東方向を望む写真です。既に更地になっています。

敷地北西側より、南方向を望む写真です。敷地南側には、10階建ての賃貸マンションと、高さ2～3階程度と思われます「神戸基督教改革宗長老会」の建物が建っています。

先程の写真とは反対側(敷地北東側)から、南方向を望む写真です。撮影日が異なり、天候も異なっております。

プラン-Plan

■ランドプラン

東西に長い敷地条件を活かし、「全戸南向き」の配棟計画としています。マンションの1階部分は、「エントランス」・「管理室」・「駐輪場」・「駐車場」とし、住戸は配置されていません。建物2階～15部分を住戸として配置。地上15階建て、総戸数69戸の中規模マンションです。ちなみに「エントランス」については、敷地西側部分に配置されています。

 

現時点の計画では、ワンフロア5列。西側から3列の中層階住戸～高層階、東側から2列の高層階住戸については、南側が開けるようになるのではないでしょうか。(個人的推測ですので、間違っていればご勘弁願います。)

■住戸プラン

「神戸市中央区中山手2丁目計画についてのご案内」書類記載の図面より、推察される住戸専有面積については、次の通りです。

・中住戸⇒約60㎡～65㎡程度で、3LDK or 2LDK+Nプランだと思います。
・角住戸⇒約75㎡程度で、3LDKプランだと思います。

中住戸・角住戸ともに、南面間口がしっかりとれているので、「横長リビング」「対面カウンターキッチン」の間取りレイアウトが多いのではないでしょうか。

マンションの名称は？

デベロッパーが、「阪急阪神不動産株式会社」ですので、マンションブランド名「ジオ」を称するのは間違いないでしょう。次に、本計画地については「中山手二丁目」アドレスで、最寄り駅は神戸市営地下鉄「三宮」駅。よって、次の通りのマンション名が推察されます。

・「ジオ神戸中山手通二丁目」
・「ジオ神戸三宮」
・「ジオグランデ神戸中山手」

計画地については「トアロード」に面していませんが、エリア通称名として「ジオ神戸トアイースト」という選択肢もあるかもしれませんね。

建築概要

計画地周辺の中古マンション

■計画地周辺のマンション(7棟)をご紹介します。

①ザ・パークハウス神戸トアロード

②リベール三宮ミッド・キャスト

③ウォームズヴィル中山手

④ローレル・トアスクエア

⑤ハーティネス・トアロード中山手

⑥ワコーレザ・神戸トアロード

⑦ワコーレザ・トアロードレジデンス

気になる分譲価格は？

本計画については、2023年9月中旬着工予定、2025年12月下旬完成予定となっています。現在は「更地」の状態で、これから埋蔵文化財の発掘調査を進めるようです。近年、神戸市中央区の分譲マンションは、非常に高値で動いています。先にご紹介しました、計画地周辺マンションの内、最も築年数が浅い「⑦ワコーレザ・神戸レジデンス(2019年築)」の参考中古相場が、坪300万～坪330万円程度となっています。

現在の中古参考相場から推測するに、本計画は、平均坪単価350万円位が下限値ではないでしょうか。
本計画のプランにあてはめますと、

・中住戸・・・60㎡程度　⇒5,500万円～7,000万円前後

・中住戸・・・65㎡程度　⇒6,500万円～7,500万円前後

・角住戸・・・75㎡程度　⇒7,000万円～8,500万円前後　という感じでしょうか。

稀少立地ですし、今後の工事費高騰次第では、もっと高いかもしれません。
あくまでも、個人的な推測ですので、外れてもご勘弁願います。

 

※2023年10月14日に追記

７０年間の定期借地物件ということを確認しました。

所有権とは大きく条件が異なりますので、改めて販売価格を予想したいと思います。

平均坪単価270万円位と予想しました。

・中住戸・・・60㎡程度　⇒4,500万円～5,400万円前後

・中住戸・・・65㎡程度　⇒5,000万円～6,000万円前後

・角住戸・・・75㎡程度　⇒6,000万円～7,500万円前後

 

土地取得費用を割り引くことになりますので、このぐらいになるのではないでしょうか？

ただし、購入後は管理費や修繕費の他に以下の費用が掛かります。

・借地代

・建物解体用の積立金

所有権のマンションよりもランニングコストが高くなりますので、単純な値段だけでの比較は禁物です。

 

まとめ

以上、注目の新築マンション計画を徹底調査してみました。本計画は、着工時期がもう少し先なので、阪急阪神不動産のホームページには、まだ掲載されていません。当社「TOANET株式会社」も、計画地の近くに事務所を構えていますので、詳しい情報が入り次第、随時更新したいと思っております。又、計画地周辺には、複数のマンションがございます。中古物件も含めて、詳しい情報がお伝えできますので、下記フォームよりお問合わせお待ちしております。ここまで、ご覧いただきまして、誠に有難うございました。

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TOANET株式会社

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