2026年8月の神戸・大阪 中古マンション市況｜売り出しは上がり、成約は下がる
2026年8月分の近畿レインズ（近畿圏不動産流通機構）のマーケットウォッチから、神戸市・大阪市の中古マンションの動きをまとめました。TOANETが毎月見ている数字を、そのまま並べています。
今月の要点は「売り出しの値札は上がり、決まった値段は下がっている」こと。売る側はまだ強気で、買う側の答えは一段下。同じ月に、同じ街で、逆方向に動いています。
近畿圏の全体
- 成約：1,374件（前年同月比 −7.2%）／平均 3,087万円（−3.6%）
- 新規の売り出し：5,646件（+3.0%）／平均 3,734万円（+14.4%）
- 売り出し中の在庫：21,596件（+0.5%）／平均 3,656万円（+18.5%）
神戸市の中古マンション
売り出しの値札は上がり、決まった値段は下がっています。売りに出た物件の平均価格は前年同月比 +7.6%、実際に決まった物件の平均価格は −2.7%。売る側と買う側の答えが逆方向に動いています。
- 成約：177件（前年同月比 −13.2%）／平均 2,660万円（−2.7%・下がっています）
- 新規の売り出し：783件（前年同月比 −5.2%）／平均 2,771万円（+7.6%）
神戸市・区ごとの成約
| 区 | 成約件数 | 平均価格 | 前年同月比 | ㎡単価 |
|---|---|---|---|---|
| 神戸市東灘区 | 45件 | 3,441万円 | +11.8% | 48.3万円 |
| 神戸市中央区 | 37件 | 3,924万円 | −5.2% | 65.6万円 |
| 神戸市垂水区 | 28件 | 1,515万円 | −25.7% | 20.4万円 |
| 神戸市西区 | 16件 | 1,919万円 | −9.3% | 25.1万円 |
| 神戸市兵庫区 | 12件 | 2,390万円 | +24.2% | 41.6万円 |
| 神戸市須磨区 | 12件 | 1,446万円 | −20.1% | 19.4万円 |
| 神戸市北区 | 12件 | 938万円 | −12.7% | 13.2万円 |
| 神戸市灘区 | 11件 | 3,128万円 | +4.1% | 43.3万円 |
※ 成約が5件未満の区は、1件の値段で平均が大きく振れるため載せていません。
大阪市の中古マンション
売り出しの値札は上がり、決まった値段は下がっています。売りに出た物件の平均価格は前年同月比 +17.8%、実際に決まった物件の平均価格は −6.2%。売る側と買う側の答えが逆方向に動いています。
- 成約：382件（前年同月比 −8.6%）／平均 4,263万円（−6.2%・下がっています）
- 新規の売り出し：1,985件（前年同月比 +15.8%）／平均 5,602万円（+17.8%）
大阪市・区ごとの成約
| 区 | 成約件数 | 平均価格 | 前年同月比 | ㎡単価 |
|---|---|---|---|---|
| 大阪市北区 | 52件 | 7,234万円 | +4.4% | 119.4万円 |
| 大阪市中央区 | 39件 | 7,357万円 | +9.7% | 126.0万円 |
| 大阪市淀川区 | 35件 | 2,835万円 | +26.9% | 50.4万円 |
| 大阪市西区 | 24件 | 4,344万円 | −22.1% | 91.9万円 |
| 大阪市城東区 | 24件 | 3,100万円 | −4.0% | 49.8万円 |
| 大阪市都島区 | 22件 | 3,352万円 | +34.2% | 50.1万円 |
| 大阪市天王寺区 | 20件 | 4,956万円 | −0.4% | 82.3万円 |
| 大阪市福島区 | 18件 | 5,291万円 | −28.5% | 84.2万円 |
| 大阪市西淀川区 | 17件 | 2,399万円 | +9.8% | 37.9万円 |
| 大阪市東淀川区 | 15件 | 2,837万円 | +51.1% | 46.6万円 |
| 大阪市鶴見区 | 15件 | 3,451万円 | +9.6% | 50.4万円 |
| 大阪市阿倍野区 | 15件 | 4,195万円 | −21.1% | 68.0万円 |
| 大阪市住之江区 | 13件 | 2,761万円 | +47.8% | 40.5万円 |
| 大阪市旭区 | 12件 | 2,543万円 | +68.1% | 42.8万円 |
| 大阪市平野区 | 12件 | 1,922万円 | −6.9% | 31.0万円 |
| 大阪市東住吉区 | 10件 | 2,392万円 | +69.6% | 39.4万円 |
※ 成約が5件未満の区は、1件の値段で平均が大きく振れるため載せていません。
府県の数字
- 兵庫県：成約 384件／平均 2,706万円（−0.8%）、新規売り出しの平均 2,617万円（+6.9%）
- 大阪府：成約 753件／平均 3,423万円（−6.5%）、新規売り出しの平均 4,437万円（+16.1%）
この数字の読み方
- 売り出しの平均と成約の平均は、別々の物件の集まりです。「同じ部屋がいくら下がった」という数字ではありません。ただ、両方の向きがそろって逆に動くときは、売る側と買う側の温度差が開いていると読めます。
- 区ごとの数字は件数が少ないほど振れます。1件の高額成約で平均が数百万円動くことがあるので、月ごとの上下より、数か月の向きで見てください。
- 平均価格は「その月に決まった物件の顔ぶれ」で変わります。広い部屋・新しい棟が多く決まれば平均は上がります。同じマンションの相場は、その棟の成約履歴で見るのが確かです。
売る方・買う方へ
売る方は、売り出し中の値札ではなくそのマンションで直近に決まった価格から値付けを始めてください。売り出し直後の2週間がいちばん見られる期間なので、そこに届く値段で出すのが、結果としていちばん高く売る近道です。
買う方は、売り出し価格と成約価格の差を知っておくと、値段の話がしやすくなります。気になるマンションがあれば、その棟の成約履歴と管理費・修繕積立金の水準をあわせてご覧ください。
※ 先の値動きについては、この記事では述べていません。数字は公表資料の平均値で、個別の物件の価値を示すものではありません。
出典
近畿圏不動産流通機構「マーケットウォッチ」2026年8月分（中古マンション）。TOANETが毎月取り込み、この記事の数字はすべてそこから計算しています。