オーナーチェンジ物件が居住用より安くなる理由

おっと　大畑です。

オーナーチェンジ物件が居住用物件に比べて安くなる理由を、支払例を踏まえてわかりやすく説明します。

1.支払例の比較
まず、1億円のマンションを居住用とオーナーチェンジ（投資用）で購入した場合の支払い例を見てみましょう。

居住用（住宅ローン）の場合:

自己資金：2,000万円
ローン期間：35年
金利：0.345%
月々の返済額：約20.2万円
総支払額：約8,493万円

オーナーチェンジ（投資用）の場合:
自己資金：2,000万円
ローン期間：30年
金利：2.0%
月々の返済額：約29.6万円
総支払額：約1億645万円

このように、オーナーチェンジ物件では居住用物件に比べて月々の返済額が約9.4万円も高くなります。また、総支払額も大きく増えるため、投資家にとってはかなりの負担になります。

2.オーナーチェンジ物件のリスクと金融機関の対応
オーナーチェンジ物件は、賃借人付きの状態で売買されるため、投資家は物件を自分で使うことができず、家賃収入に頼ってローンを返済することになります。しかし、賃借人が退去したり、家賃滞納が発生したりすると、投資家が直接ローンを返済しなければならないリスクが高まります。

金融機関はこうしたリスクを考慮して、オーナーチェンジ物件に対しては金利を高く設定し、ローン期間を短くしています。これにより、ローンの未回収リスクを低減しようとしているのです。

3.なぜオーナーチェンジ物件は安くなるのか
上記の理由から、オーナーチェンジ物件を購入する際には、投資家が高い金利と短いローン期間に対応する必要があります。つまり、月々の返済額が大きくなるため、物件価格を下げて負担を軽減する必要があります。

投資家が収益を得るためには、月々の返済額を家賃収入でカバーし、さらに利益を上げる必要があります。そのためには、物件価格を相場より安く設定し、購入しやすくする必要があるのです。これが、オーナーチェンジ物件が居住用物件より安くなる主な理由です。

要するに、オーナーチェンジ物件の価格が安いのは、投資家が高い返済額に対応しつつ、リスクを考慮しても利益を出せるようにするための調整であり、これが物件の安さにつながっているのです。

大畑清一郎

トアロードの不動産会社TOANET

代表の大畑清一郎です。私達トアネットは、神戸・大阪エリアでタワーマンション・優良マンションの売買に特化したサービスを提供しています。資産価値を最大化する不動産選びをサポートし、お客様の理想を現実に変えるお手伝いをしています。2013年の創業以来、地域密着型のアプローチで信頼を築いてきました。

プライベートでは、3人の子供の父として、また猫好きとしての一面も持ち合わせています。趣味のダーツでは、金曜日限定で活動しています。元日本チャンピオン大城正樹選手のスポンサーも行っています。

お客様一人ひとりに寄り添った不動産の提案を心掛けておりますので、どうぞお気軽にご相談ください。