2026-11-13

2026年10月の神戸・大阪中古マンション市況｜売り出しは上がり、成約は下がる

2026年10月分の近畿レインズ（近畿圏不動産流通機構）のマーケットウォッチから、神戸市・大阪市の中古マンションの動きをまとめました。TOANETが毎月見ている数字を、そのまま並べています。

今月の要点は「売り出しの値札は上がり、決まった値段は下がっている」こと。売る側はまだ強気で、買う側の答えは一段下。同じ月に、同じ街で、逆方向に動いています。

近畿圏の全体

売り出しの値札は上がり、決まった値段は下がっています。売りに出た物件の平均価格は前年同月比 +12.8%、実際に決まった物件の平均価格は −7.5%。売る側と買う側の答えが逆方向に動いています。

区	成約件数	平均価格	前年同月比	㎡単価
神戸市東灘区	47件	3,622万円	+16.2%	48.0万円
神戸市中央区	34件	3,761万円	+1.4%	71.5万円
神戸市垂水区	26件	1,461万円	+6.8%	21.0万円
神戸市須磨区	24件	1,768万円	−27.3%	24.6万円
神戸市灘区	22件	2,282万円	−42.0%	37.1万円
神戸市兵庫区	21件	2,312万円	+17.6%	37.8万円
神戸市北区	16件	1,019万円	−20.8%	13.1万円
神戸市西区	16件	2,594万円	+10.5%	33.9万円
神戸市長田区	11件	2,212万円	+24.9%	33.6万円

※ 成約が5件未満の区は、1件の値段で平均が大きく振れるため載せていません。

売り出しの値札は上がり、決まった値段は下がっています。売りに出た物件の平均価格は前年同月比 +26.0%、実際に決まった物件の平均価格は −4.6%。売る側と買う側の答えが逆方向に動いています。

区	成約件数	平均価格	前年同月比	㎡単価
大阪市中央区	50件	5,079万円	−18.0%	103.3万円
大阪市北区	48件	7,452万円	+10.2%	131.0万円
大阪市西区	37件	3,751万円	−38.0%	77.7万円
大阪市淀川区	31件	1,958万円	−24.7%	43.9万円
大阪市城東区	30件	3,363万円	+8.5%	49.7万円
大阪市福島区	26件	4,970万円	−20.1%	86.7万円
大阪市都島区	22件	3,678万円	+1.6%	67.7万円
大阪市天王寺区	19件	7,441万円	+31.5%	110.2万円
大阪市東淀川区	18件	2,271万円	+65.7%	43.2万円
大阪市阿倍野区	17件	6,176万円	+27.1%	90.7万円
大阪市浪速区	16件	3,463万円	+6.2%	90.0万円
大阪市平野区	14件	2,068万円	+0.2%	30.8万円
大阪市住之江区	13件	2,536万円	+23.7%	33.5万円
大阪市港区	12件	2,268万円	−24.9%	48.4万円
大阪市西淀川区	12件	1,847万円	−3.5%	31.9万円
大阪市此花区	11件	2,654万円	+0.1%	36.4万円
大阪市住吉区	10件	2,381万円	−13.0%	36.1万円

※ 成約が5件未満の区は、1件の値段で平均が大きく振れるため載せていません。

売り出しの平均と成約の平均は、別々の物件の集まりです。「同じ部屋がいくら下がった」という数字ではありません。ただ、両方の向きがそろって逆に動くときは、売る側と買う側の温度差が開いていると読めます。
区ごとの数字は件数が少ないほど振れます。1件の高額成約で平均が数百万円動くことがあるので、月ごとの上下より、数か月の向きで見てください。
平均価格は「その月に決まった物件の顔ぶれ」で変わります。広い部屋・新しい棟が多く決まれば平均は上がります。同じマンションの相場は、その棟の成約履歴で見るのが確かです。

売る方は、売り出し中の値札ではなくそのマンションで直近に決まった価格から値付けを始めてください。売り出し直後の2週間がいちばん見られる期間なので、そこに届く値段で出すのが、結果としていちばん高く売る近道です。

買う方は、売り出し価格と成約価格の差を知っておくと、値段の話がしやすくなります。気になるマンションがあれば、その棟の成約履歴と管理費・修繕積立金の水準をあわせてご覧ください。

※ 先の値動きについては、この記事では述べていません。数字は公表資料の平均値で、個別の物件の価値を示すものではありません。

近畿圏不動産流通機構「マーケットウォッチ」2026年10月分（中古マンション）。TOANETが毎月取り込み、この記事の数字はすべてそこから計算しています。