空室課税は神戸市に必要か？実需層を優先する新施策の真実に迫る

おっと、大畑です。

神戸市が検討中の「空室課税」。この施策の狙いは、投資家による短期的な売買を抑え、実需層が物件を購入しやすい環境を整えることにあります。しかし、その一方で、「価格下落」や「課税の公平性」についての懸念も浮上しています。

この記事では、空室課税の狙いとその影響について、わかりやすく解説します。

---

空室課税で神戸の資産価値は守れるのか？

空室課税が導入される背景には、東京などの都市部で問題となっている「タワーマンションの空室増加」があります。投資目的で購入された物件が空室のまま放置され、地域全体の住環境や資産価値に悪影響を及ぼしているという指摘です。

神戸市中心部のタワーマンションでは、現状として空室が増加しているわけではありません。しかし、将来的に同じ問題が起こらないよう、事前に手を打とうとしているようです。

---

実需層の手が届きやすくなる＝価格下落のリスク？

空室課税の導入によって、投資目的の購入が減少すれば、実需層にとって物件が手に入りやすくなる可能性があります。しかし、それは同時に「価格下落」のリスクもはらんでいます。

• 価格下落の仕組み
  投資家が市場から撤退すると、購入希望者の数が減少します。その結果、売り手側は価格を下げざるを得ない場面が増える可能性があります。
• 実需層へのメリット
  実需層にとっては、適正価格で物件を購入できるチャンスが広がります。しかし、この「適正価格」の定義は人それぞれであり、既存所有者にとっては資産価値の下落を意味することもあります。

---

空室でも管理費や修繕積立金が支払われていれば問題ない？

空室が多いマンションでも、所有者が管理費や修繕積立金を適切に支払っていれば、直接的な問題は生じません。したがって、空室課税がこれらの点を改善するかどうかには疑問が残ります。

• 課税の公平性の問題
  空室でも管理費や修繕積立金をきちんと支払っている所有者にとって、課税は「不公平」と感じられる可能性があります。
• 議決プロセスの影響
  投資家が多いマンションでは、所有者の集まりが悪く、理事会や総会での議決に影響を及ぼすことがあります。これが管理体制の不安定化につながる可能性は否定できません。

---

投資家を抑制することが本当に地域にプラスになるのか？

空室課税のもう一つの狙いは、投資家層の動きを抑え、実需層を優先することです。しかし、これは地域全体にとって必ずしもプラスとは限りません。

• 投資家のメリット
  投資家が所有することで、空室が賃貸として提供され、地域の住宅供給を支える役割を果たしている場合もあります。
• 投資家離れによる価格下落
  投資家が市場から撤退すれば、売り手が価格を下げざるを得ない状況を生む可能性があります。これが地域全体の資産価値に影響を及ぼすリスクも考えられます。

---

空室課税の本質は「価格調整」か？

空室課税によって、実需層が物件を手に入れやすくなることは確かです。しかし、それは「価格調整」、つまり一部の物件での価格下落を意味する可能性があります。これが長期的に地域にどのような影響を与えるかは慎重な検討が必要です。

---

まとめ：空室課税で何を目指すべきか？

神戸市の空室課税は、空室問題を未然に防ぐという点で画期的な取り組みです。しかし、その効果を最大化するためには、以下のポイントを明確にする必要があります。

1. 課税対象の明確化
   実需層と投資家層のバランスを取るため、課税対象や条件を慎重に設定する必要があります。
2. インセンティブの導入
   賃貸活用や空室解消を促進するための補助金や税制優遇措置を組み合わせることが求められます。
3. 地域全体の資産価値を守る取り組み
   空室課税の導入とともに、管理体制の強化や住環境の向上を図る施策が不可欠です。

空室課税は、単なる価格抑制の施策ではなく、地域の持続可能な発展を目指すための一手として注目されます。しかし、その効果を正しく評価し、慎重に運用する必要があります。

あなたはこの施策についてどう考えますか？ ぜひ意見をお聞かせください！

※2025年1月21日現在、弊社TOANETでは、過去に取引したタワーマンションについて、購入者が居住用として購入されたのか、または投資用として購入されたのかを調査し、その統計データをまとめる作業を進めています。結果がまとまり次第、改めて記事として皆さまにご報告いたしますので、どうぞお楽しみにお待ちください。